福建：就物业服务招投标管理征求意见
近日，福建省住房和城乡建设厅办公室起草了《福建省物业服务招标投标管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），向各相关单位和社会公开征求意见。
福建省行政区域内住宅物业的建设单位、业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务人及其监督管理活动，适用《征求意见稿》。非住宅物业服务招标投标活动，参照《征求意见稿》执行。
在招标环节，《征求意见稿》明确，住宅物业的建设单位，应当按照国家有关规定通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于３个或者住宅物业总建筑面积在3万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务人。提倡非住宅物业的建设单位按照建设与物业服务相分离的原则，通过招标投标的方式选聘物业服务人实施前期物业管理。提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务人实施物业管理。
已成立业主大会的物业项目选聘物业服务人，实施物业服务招标前，应召开业主大会会议由业主依法共同确定招标方式、具体实施者、招标文件有关事项。招标人为业主委员会的，业主委员会在召集业主大会决定招标选聘物业服务人的有关事项时，应当提前7个工作日书面告知物业所在地居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派员列席会议。业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下组织编制招标文件。
通过公开招投标方式选聘物业服务人的，新建现售商品房物业应当在申请办理销售方案备案前完成招标，预售新建商品房物业应当在申请办理《商品房预售许可证》之前完成招标，非出售类的物业项目应当在交付使用前90日完成招标。
在开标、评标和中标环节，《征求意见稿》指出，评标活动应在递交投标文件截止日期后7个工作日内完成。投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录；开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于90日；招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证；开标结束时，招标人应立即公开开标情况；投标人自愿放弃参加开标，或在开标结束前主动退出开标的，均视为认可开标情况；开标结束后，投标人不得再对开标情况提出异议。
评标委员会专家，由招标人在开标当日，从福建省人民政府物业管理主管部门或设区市物业管理主管部门公布的物业管理专家库中随机抽取确定；招标人或其委托的招标代理机构不从物业管理专家库中抽取评标专家的，评标无效；评标活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。
招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、价格部分等各项内容的比重和分值；招标人可以根据省人民政府物业管理主管部门记录的物业服务人信用状况，在评分方法中设置适量加分项或者减分项。在评标过程中需现场答辩的，应当事先在招标文件中说明，并注明答辩部分分值。采取项目负责人答辩的，招标人应当出具不少于3套的答辩题供答辩人抽取选答，由评标委员会进行评分。
中标结果公示期满后无异议或者异议无效的，招标人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时通知所有未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。
此外，《征求意见稿》细化了投标环节的投标保证金、投标文件内容、投标文件补充修改等要求。
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