对于大多数金融机构来说，获取自有营业用房的方式主要有两类，第一类是自建，第二类是购置。第一类自建更适合金融机构总部型营业用房，建筑规模大，整个投资周期耗时长。但现实中更多需求情况是金融机构或者其分支机构根据业务发展规模而实施的对原有营业用房的补充购置或置换，不具备新建的条件，属于第二类购置情况。对于国有金融机构营业用房购置采购，根据《国有金融企业集中采购管理暂行规定》（财金〔2018〕9号），均需纳入集中采购的范围，此类采购历来属于关注多、难度高、投资大、影响远的采购事项，笔者将结合自身机构的集中采购经验对购置采购过程中的风险防控进行一些分析和探讨。
一、金融机构营业用房购置采购简介
（一）金融机构营业用房购置政策及制度依据
目前对于大多数金融机构来说，营业用房购置方面主要遵照内部“三重一大”事项相关办法、分级决策管理权限和流程相关规定，以及公司内部营业用房购置管理相关制度办法，并参考《党政机关办公用房管理办法》、财政部《金融企业技术业务用房管理办法》等相关文件的规定。
（二）金融机构营业用房购置的主要特点
金融机构选址普遍看重两点：金融氛围和匹配企业形象。更重要的是身处金融产业功能板块，在资金、政策等方面还能享受到政府提供的额外政策支撑。在此基础上，各大金融机构对楼宇品质也有比较高的要求。
另外，财政部近期出台《关于进一步加强国有金融企业财务管理的通知》，要求金融企业要牢固树立过紧日子思想，严格预算管理、强化内部控制，对非必要费用支出应减尽减，避免铺张浪费。因此，金融机构购置营业用房要遵照“依法合规、科学规划、合理配置、厉行节约”的原则，满足业务发展的需要。
（三）利益相关方分析
金融机构营业用房购置的利益相关方较为复杂，体现在参与主体多，各方关注点不尽相同，主要有以下五个方面。
1.使用方层面关注点较多，主要有合规性、面积标准、价格、房屋品质、交付期限、是否有利于业务发展等。
2.员工主要关注通勤距离、房屋配套、食堂、交通便利性等。
3.各配合部门主要关注合规性、付款条件、交付风险、后续装修等。
4.采购部门主要关注采购过程的依法合规与采购结果的合理性。
5.金融机构所在地政府主要关注金融机构如置换搬迁对财政税收影响等。
（四）采购流程中的重难点分析
目前在金融机构营业用房购置过程中，比较突出的难点在受制于采购流程和时间点的限制，以及金融机构当地的房地产市场供给侧情况。完全符合采购需求和立项条件的房源很少，采购的竞争性会受不同程度的影响。
另外，鉴于营业用房购置属于大宗的固定资产投资项目，本着负责审慎的原则，需要重点对开发商性质、拟购置房产业态、交付方式与交付时间（如期房或现房）、付款方式等方面有全面的评估。
另外，评审方法的选择也是重点和难点，如何让评审专家在现场打分时尽量客观，减少人为影响，评审要素尽量需要全面细化设置，减少评委的自由裁量权。
综上，笔者将会从采购组织者的角度，对金融机构营业用房购置过程中的主要风险进行分析。
二、金融机构营业用房购置主要风险分析及防范措施
经过对金融机构营业用房购置采购全过程进行梳理，笔者主要归纳总结出以下四大方面的风险，并提出一些风险防范措施。
（一）政策及制度面风险
1.风险分析
政策及制度面的风险主要是采购实施过程和结果与公司制度规定的匹配性问题，以及与国家或行业主管部门的最新政策精神规定是否相符。
2.防范措施
政策及制度面风险的防范措施主要如下。
(1)采购过程除需符合公司集中采购的相关制度办法规定外，还需要符合公司内部营业用房购置管理办法的相关规定，可能涉及内部财务、采购、基建、使用方等多部门的分工协作。
(2)需要在采购过程中严格按照内部营业用房购置立项批复的标准进行采购实施工作。
(3)需要关注拟购置楼盘品质及后续装修是否与公司内部基建装修相关制度规定相符。
（二）市场及资金面风险
1.风险分析
2022年是中国房地产行业非常困难的一年，地产投资将延续低迷态势。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业，目前大多数房企偿债压力较大，违约风险上升。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年如不能及时有效应对风险，极易由部分房企向其他更多的房企和整个行业蔓延，进而引发群体性违约，甚至形成系统性金融风险。
2.防范措施
对于采购工作而言，对市场及资金面风险的防范措施主要如下。
(1)应尽量避免选择交付期限较长的期房，原则上应选择准现房或现房交付。
(2)要密切关注房地产企业（即开发商）的财务报表、偿债能力、风险级别等。
(3)对于付款方式，要合理设置并使用预付款保函、履约保函等工具，对抗房地产企业的资金面风险。
(4)如期房交付，则应尽量选择资金充足和偿债能力较好的国企房地产开发商。
(5)尽量避免购置个人产权的营业用房。
（三）采购组织面风险
采购组织面的风险，主要是采购实施过程中以及产权转移交付前的风险，主要有以下7个方面。
1.使用方意向性
(1)风险分析
绝大多数金融机构使用方在拟购营业用房方面有比较明确的偏好意向，如限定一定区域范围、指定房源等，同时，由于房地产供给侧情况是受当地房地产市场发展程度和阶段影响，所以不同采购时点，房源情况可能会有较大变化，立项阶段房源和采购阶段房源会有比较大的差别，导致采购的竞争性会受到较大影响，出现竞争性不足的情况。
(2)防范措施
对于房源竞争性不足，建议从两方面着手，一是充分发挥中介机构的作用，在当地寻找符合需求的房源，拟入围房源也请当地的分支机构实地走访踏勘，从使用者层面提供意见和建议；二是动员使用方或分支机构广泛寻找房源，不允许只有一个目标房源，必须有若干备选方案。
2.疫情因素影响
(1)风险分析
受新冠疫情影响，由于目前的防疫政策限制，如分支机构的营业用房购置，现场房源调研考察、磋商评审等都会受到较大影响，一方面对采购时效造成不同程度的延迟，另一方面如果评审磋商前未经现场实地考察，评委的判断将受到不同程度的影响。
(2)防范措施
营业用房购置是重大固定资产投资，建议如果时间允许的情况下，上述工作应现场开展实施，以利于达到最好的采购效果。如确实难以达到，则至少在磋商评审前，建议组织评审小组完成对拟入围房源的现场考察工作，以保证采购质量。
3.磋商评审澄清
(1)风险分析
磋商评审是营业用房购置的关键环节，直接决定房源选择结果，因此，本着对公司负责的态度，应在磋商评审环节与开发商或者房源业主进行详尽的澄清。
(2)防范措施
磋商澄清是采购评审工作的重中之重，建议应对包括并不限于以下8个方面重点了解清楚。
①房源概况：如营业用房面积（建筑面积/使用面积）、建筑结构、得房率、层高、硬件配套设施、空调系统、供电系统、物业费、水电费等。
②开发商实力及房屋抵押状况：如项目开发商整体实力、企业资金背景、房屋抵押情况等。
③楼宇内部环境：如大楼内经营业态、入驻企业、提供停车位数量、租售价格等。
④楼宇周边环境：如周边配套设施、周边主要单位构成、较近距离是否有农贸市场、加油站、大型变电站等不利因素、其他周边情况等。
⑤地理位置：如交通便利情况，尤其是开展业务的便利程度等。
⑥交房期限：可交房时间的远近及周边整体成型的预估时间等。
⑦增值服务：开发商可提供的增值服务情况，如LOGO标志、广告牌等等。
⑧价格：营业用房总价、单价及同周边市场价格匹配等。
4.评委意见冲突
(1)风险分析
营业用房购置属于“三重一大”事项中固定资产投资项目，责任重大，因此采购评审小组虽是内部各部门委派评委代表个人进行评审打分，但评委难免会站在各自部门职责角度考虑问题，回避可能产生的风险，因此也会对采购结果产生不同程度的影响，需妥善处理。
(2)防范措施
如遇评审现场评委意见相左，或者发生较大争议，影响评审工作正常开展的，建议可暂停评审工作。
如意见冲突不影响评审进行，可以安排评委在充分发表意见后，各自独立打分，但如个别评委的打分与其他大多数评委偏差较大，但又影响到了采购结果，即得分第一的供应商不是多数评委的选择，则应充分提醒评委，必要时可重启打分。
5.采购结果与立项匹配度
(1)风险分析
一般立项批复材料中会明确规定拟购置营业用房的面积和预算，因此在采购过程中需要对房源进行核实，是否符合立项批复的要求，包括购置面积是否超标、购置总价是否超预算、购置单价是否在批复的合理范围内等。
(2)防范措施
评审现场要对入围的房源再次仔细核查，是否符合立项批复的要求，包括面积、总价、单价是否在批复的合理范围内，尤其是未办理过产权登记的一手房产，要与开发商进行书面确认，以免后期造成合规性风险。
6.合同签署问题
(1)风险分析
合同签署过程中，开发商尤其是大型房地产开发商通常较为强势，出于资金快速回笼的要求，对于付款条件、违约条款等条件非常严格，因此可能会造成合同磋商时间较长的情况，也是采购实施过程中可能会出现的风险。
(2)防范措施
合同签署问题建议与法律部门充分沟通，对于付款条件、违约条款、交付时间、交付条件等关键性条款，要重点审核把关。
7.交付时间质量
(1)风险分析
对于期房房源，由于受工期、政府验收等条件的限制，交付时间在正式交付前，会始终存在不确定性；同时，开发商最终交付的房屋质量是否能完全符合公司内部关于营业用房购置相关楼宇品质标准的规定，也是存在不确定性的。
(2)防范措施
交付时间、质量问题需要在合同条款中约定清楚，并持续跟踪房源交付情况。
（四）履约面风险
1.风险分析
履约面风险主要是营业用房购置合同签署后，是否可以如期交房、产权过户是否可以如期交割、后续装修入驻是否存在问题等。
2.防范措施
对于履约面的风险，可以从采购实施的前中后三个环节予以防范。
(1)采购实施前：充分落实立项审批的条件，并且在此基础上对完全符合采购需求和立项条件的房源进行梳理，并对购置需求进行充分了解，做好相应的政策宣贯和理念引导。
(2)采购实施中：规范组织采购实施过程，在同等条件下，评委优先选择风险可控的房源，并在采购磋商过程中对付款、交付等问题重点讨论澄清。同时，要用系统思维去解决营业用房购置过程中产生的各种问题，从公司长期利益最大化角度去考虑问题。
(3)采购履约中：密切跟踪房源交付进度、产权过户等情况，后续装修衔接等工作。
三、结语
金融机构营业用房购置采购是复杂又极具挑战的一项工作，每个金融机构的情况不同，诉求不同，想法不同，地方文化和人员构成也不同，因此，需要具体情况具体分析，不能用简单的公式或流程去套用。
综上，笔者个人建议金融机构在营业用房购置方面树立基本工作原则，即在坚守采购底线和流程、控制风险和保证品质的前提下，选择地段品质较好、产权清晰、付款风险可控和产权按时转移的房源，保证长期利益最大化。采购组织方在基本工作原则的基础上，需要合理处理各方在营业用房购置采购工作中的诉求，实现最优采购效果。
