某校1992年建造的两栋职工住宅楼，到2024年底本案例采购时，已处于老旧状态且除主体工程外其他部分均已超出质保期限，面临屋面及外墙漏水频繁、保温效能低下的问题。尽管物业服务单位已实施多次局部修补措施，但渗漏现象未能得到有效遏制，且外墙保温性能明显退化。业主多次向物业服务单位及物业管理单位反映上述问题，并要求彻底解决。鉴于维修成本高昂且超出物业服务费涵盖范围，问题持续未决。经物业管理单位、物业服务单位与业委会协商一致，决定申请住房专项维修资金以实施修缮工程。

依据《在京中央和国家机关住宅专项维修资金管理办法》及相关主管部门规定，某校职工住宅楼的维修项目指定物业服务单位为采购主体，该校负责监督管理工作，售房单位负责申请住宅专项维修资金。项目预算90万元，涵盖17000平方米区域的屋面防水修复与外墙保温系统更新，计划工期60天。采购方式采用竞争性磋商，要求施工单位确保按期完工。本项目共有10家施工单位参与磋商，经评审小组评审与采购方确认后，代理机构发布签约通知并公示成交结果。随后，成交施工单位与采购方签订施工合同，合同执行顺利，决算金额未超预算，维修效果获物业服务单位与业主好评。

（1）采购特殊性分析

1）资金性质方面：本项目所需资金源自于住宅专项维修资金，该资金系由业主及/或售房单位依据相关规定缴纳，具备明确的共有属性。与预算资金、国有资金、银行贷款及社会融资等资金来源相比，住宅专项维修资金在使用方案的制定上展现出独特的自主性，即由全体业主依据法定程序自主决策。在此过程中，主管部门则扮演着监督者的角色，负责确保资金使用的合规性与有效性。

2）房屋产权方面：某校两栋住宅楼产权归属物业管理单位（即某校），而住宅专项维修资金由业主及/或售房单位缴纳。这与商品住宅小区存在差异，后者通常由商品房产权人缴纳维修资金。

3）采购主体方面：非住宅专项维修资金项目的采购主体常为业主或项目法人，代表自身或所代表单位的利益。而使用住宅专项维修资金的项目，采购主体多为物业服务企业，其代表的是小区全体业主的利益。

4）决策流程方面：非住宅专项维修资金项目的决策流程多依据国家或企业、单位内部的管理规定和决策机制，如企业董事会决议、政府部门审批流程等，主要参与主体包括企业管理层、政府相关部门人员等。而使用住宅专项维修资金进行采购的项目，则需经过业主大会或业主表决大会讨论决定，通常需获得三分之二以上业主的同意。

5）采购范围方面：使用住宅专项维修资金的项目，则专门用于住宅共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，保修期满后实施，具有较强的专业性和针对性，与居民生活紧密相关。

6）采购监管方面：因住宅专项维修资金涉及广大业主的切身利益，所以此类项目除需遵守非住宅专项维修资金项目的法律法规外，还需严格遵守住宅专项维修资金管理的相关规定，监管主体和范围相对宽泛。 

（2）采购合规性分析

1）采购方式选择

在本案例中，售房单位与物业管理单位（某校）均属于事业单位。依据相关规定，住宅维修公共资金由售房单位和/或业主共同缴存，且售房单位的缴存比例显著高于业主。同时，根据专项维修资金委托管理协议的要求，项目的设计、监理、造价咨询、施工等环节的招标采购工作需遵循政府采购或招投标法的相关规定。根据项目预算金额，本项目不属于依法必须招标项目以及政府采购项目。综合考虑售房单位与物业管理单位性质、住宅专项维修资金缴存比例以及项目预算金额等情况，本项目采用政府采购中的竞争性磋商方式进行采购。

2）组织机制建立

本案例所涉小区已成立业主委员会，其成员均由业主代表民主推举产生。关于住宅专项维修资金的使用，均由业主委员会进行决策，确保了决策的科学性和民主性。使用住宅专项维修资金项目面临沟通效率低、业主配合度不高、物业服务单位人员不足等问题。为此，业主委员会与物业服务企业携手合作，迅速完成了意见征求任务。

为实施本项目，物业服务单位专门设立了住宅专项维修资金部门，专人负责资金申请、采购、工程施工管理等工作，以确保各环节严格遵循规定的程序和标准。同时，建立了投诉举报机制，并由专人专岗负责。

合同履行阶段，建立业主委员会与物业服务单位共同监督施工的机制，物业服务企业与业主委员会及时有效沟通维修进度及费用等情况，业主委员会则及时将相关信息公布在小区公告栏中，使各业主了解施工具体情况，减少了施工单位与业主之间的摩擦，确保了维修工作的顺利进行。此外，施工单位还单独配置了扰民问题协调小组，由项目经理等3人组成，负责沟通协调施工过程中遇到的各种问题。

3）资金使用管理

由售房单位、物业管理单位（某校）和物业服务单位三方签署了专项维修资金委托管理协议，协议中明确资金支付比例为5:3:2，售房单位收到住宅专项维修资金后，先拨付项目资金的50%，竣工验收后拨付项目资金的30%，项目决算完成后支付剩余款项，且规定了物业管理单位（某校）在收到相关款项后，三个工作日内将款项拨付给物业服务单位，物业服务单位按照合同约定，将维修资金支付给施工单位。以上要求均明确在合同条款中，合同履约过程中，严格按照合同约定执行，保障款项顺利支付，按期完工。

（3）采购创新性分析

1）采购择优机制

在本项目磋商会议现场，由评审小组通过查询国家官方网站对参与磋商的施工单位进行了资质核查。核查内容涵盖施工单位的资质证书有效性，确认其未处于过期或暂停状态。

考虑到住宅专项维修资金项目资金小、维修范围散、维修内容杂等特征，评审标准综合考虑了报价、商务和技术三个方面。商务部分主要评估企业的类似业绩、项目经理的资历及客户好评度等；技术部分则重点考察施工方案、质量保障措施、进度保障措施、安全环境保障措施以及与物业服务公司的沟通协调机制等。特别值得一提的是，本案例还特别设置了项目经理答辩环节，以验证项目经理是否具备实际从事类似项目的经验，并探讨其体会与经验，从而确保项目经理经验和对项目实际情况的了解真实、可靠。

2）风险防控机制

施工合同范本采用了国家标准示范文本，合同条款涵盖了工程范围、质量标准、付款方式、违约责任等关键内容。在制定施工合同时，物业服务单位与业主委员会进行了充分商量并共同决定。同时，根据物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，将中修、大修等能够纳入本次采购范围的维修工作均纳入了施工合同之中。项目验收时，严格按照相关主管部门的要求进行，邀请了售房单位、物业监管单位、物业服务单位、施工单位、业主委员会代表以及验收方面的相关专家共同参与，以确保验收工作的公正性和严谨性，防止验收走过场的情况发生。

3）履约保障机制

首先，在签订合同前，要求施工单位缴纳合同金额10%的履约保证金，为督促施工单位认真履约增加砝码。其次，鉴于施工初期需筹备大量的维修材料与设备且施工周期较短，本项目设定了在材料设备到场且验收合格后支付至合同价款50%的付款条件，为施工单位按计划履约提供了支持，也在一定程度上增强了施工单位积极履约的主动性。

基于对案例的分析，为了促进使用住宅专项维修资金的招采工作能够高效、高质开展，助力采购工作实现相关方的预期目标，需要在前期调研、招采组织和风险防控等方面打好组合拳。

在前期调研方面：住宅专项维修资金的申请工作具有任务繁重、专业性强、流程严格且耗时较长的特性，且涉及众多利益相关方，因此在沟通协调方面面临着重大挑战。为确保获得必要的同意与支持，往往需要进行详尽的前期调研，并与业主进行广泛的沟通协调，全面了解各利益相关方的诉求，充分听取各方意见，建立诉求畅通机制，并确保该机制的高效运行。在具备条件的情况下，可组建业主委员会，作为桥梁纽带，促进物业服务企业与业主之间的有效沟通，保障业主的合法权益，并降低物业服务企业在沟通协调过程中的难度与复杂性。为有效防范建设风险，应加强市场调研的深度与广度，全面掌握项目预算的制定情况、市场竞争态势、行业技术发展趋势（包括新材料、新工艺的应用）、维修工作的难度与风险，以及成功案例与失败案例的剖析等。

在采购组织方面：公共维修资金项目在资金性质、采购主体、决策流程、采购范围与监管等方面具有显著特殊性。因此，必须全面了解资金使用的政策规定和相关要求，确保资金到位情况及可使用的额度等关键信息准确无误，以保障项目在资金预算范围内顺利实施。应根据项目特征及法律要求，选择合适的采购方式，并确保采购流程的合法合规性。基于项目前期调研的成果，应编制符合项目特征、满足项目要求的采购文件，并高效完成采购任务。对评审标准的设定，建议根据住宅专项维修资金项目资金小、维修范围散、维修内容杂等特征，重点考察企业类似项目、项目经理类似经验，服务方案的匹配度等要素。

在风险防控方面：住宅专项维修资金项目的维修范围应尽量细化明确，界面清晰。可聘请专业人员或专业公司为业主委员会及物业服务企业提供专业服务，通过细化合同条款的工期、付款条件、违约责任等，减少因标准约定不清而产生的施工服务不达标、业主满意度下降等潜在风险。在合同履约阶段，应严格遵循合同条款执行，充分考虑项目特征，约定有利于项目实施的付款条件，确保工程费用按时足额到位，为项目的顺利进行提供资金保障，增强施工单位积极履约的主动性和积极性。同时，应致力于建立并维护与各利益相关方之间的良好合作关系，以促进项目沟通顺畅，确保公共维修资金项目能够按照既定的时间节点和质量要求顺利完成。在验收环节，应实施严格规范的验收程序，注重验收质量，并邀请业主代表、行业内的相关专家参与验收过程，严把验收关卡，确保项目成果符合合同要求及行业标准，提升业主的项目参与感和可信度。