本文研究了住宅公共维修项目采购流程中的问题及优化策略。随着城市化进程加速，住宅共用部位和设施设备的维修问题日益重要。我国在1998年出台《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，并于2007年更新为《住宅专项维修资金管理办法》，明确了维修基金的使用范围和目的。然而，公共维修项目采购存在利益相关方沟通困难、专业力量薄弱、评审标准适用性不足、采购信息公开程度不高、验收组织不规范以及科学合理的维修方案确定难度大等问题。为解决这些问题，本文提出建立高效沟通协商机制、引入专业代理机构、建立适用的评审机制、提升采购信息公开程度和强化验收收口管理等建议。这些建议旨在规范采购流程，提高采购效率和质量，保障业主权益，推动住宅公共维修项目采购合规、规范和高效发展。未来，可在采购策略、组织方式、运行机制和绩效考核等方面开展进一步研究。

随着城市化进程的加速和住宅建设的蓬勃发展，住宅共用部位和共用设施设备的维修问题日益凸显，为了保障居民的生活质量和住宅的长期使用价值，我国在1998年出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，并于2007年更新为《住宅专项维修资金管理办法》。办法中明确维修基金作为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，旨在确保维修工作的及时性和有效性，从而维护住宅的整体安全和稳定。

为了规范住宅公共维修项目采购流程、提升采购效率、提高采购质量，保障全体业主的合法权益，推进住宅公共维修项目采购能够合规、规范和高效发展，本论文开展了相关研究。

1.公共维修基金项目特性分析

（1）项目涉及专业范围广泛

住宅共用部位通常涵盖了住宅建筑中不属于单个业主专有部分的区域和结构。这些部位包括但不限于住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备则包括了住宅小区内为全体业主提供服务的各种设施和设备。例如，电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

在进行共用部位和设施设备的维修时，涉及到的专业范围非常广泛，专业范围涵盖建筑工程、机电安装工程、结构工程、电气工程、暖通工程、给排水工程、绿化工程、市政工程以及电梯工程等多个领域，部分维修项目涉及高空作业，且对业主出行及安全产生直接影响，这就要求维修的单位应具备总承包资质或者各类专业承包等资质。针对维修、更新或改造项目的具体情况，招标采购环节需要对资格条件、评审办法及合同条款等方面进行定制化设计。

（2）项目规模小、费用低、数量多

公共维修基金项目通常是指在现有的设备、设施或物品的基础上进行的修复和改进工作。项目往往涉及对原有结构或功能的修补和完善，以确保其能够继续正常运行或恢复到最佳状态。维修项目规模较小，预算费用较低，通常不需要大规模的改建或彻底改造，而是通过局部的调整和修复来解决问题。因各种设施设备在日常使用过程中出现各种小问题和磨损，导致单个维修项目的规模和费用不大，但数量较多。

针对此类规模较小费用较低且吸引力较弱的项目，为确保其充分竞争及高效实施，采购前期准备工作的充分性显得尤为重要。必须针对具体项目的特点与需求，量身定制具有针对性的采购方案，以确保项目顺利进行并达到预期目标。

（3）项目具有较大的不可预见性

公共维修基金项目具体维修范围、实施方式及施工时间等内容需根据实际共用部位及设施设备损坏情况难以在开展采购工作前全面确定。每个维修项目均因其独特性而需进行针对性的细致分析与实施方案定制，以确保针对实际损坏部位采取最适宜的维修措施。

无论是建筑共用部位损坏、设施设备故障还是其他各类维修需求，均须经过严格的专业检查与综合评估，以提出科学合理可行的维修方案及时间安排。此类维修项目与业主的日常生活息息相关，直接关系到其正常的居住环境与生活秩序，由于业主的生活状态和要求存在显著差异，导致维修项目不可预见性较大。

鉴于上述情况，公共维修基金项目需对招标采购方式进行优化，包括但不限于采用框架协议等方式先确定入围供应商等，旨在缩短采购流程、提升采购效率、确保采购质量。同时，还需深入进行模式的创新与适用性分析，以确保所采取的措施切实可行且有效。在合约模式的探讨中，应细致入微地分析时间、工作量、内容、范围及地点等关键因素，以确保合约的精准执行与高效管理。

（4）施工条件差、作业要求高

公共维修基金项目与新建项目在性质上存在显著差异，特别是在空间需求方面。维修项目要求在不破坏现有设施设备及其他部位的情况下，在有限的空间内仅仅维修坏损部位或设施设备。因此，在进行维修工作时，须特别注意对现有成品的保护，以确保在维修过程中不会对现有成品造成不必要的损害或影响其功能。不仅包括物理上的防护，如使用防护罩、隔离带等，还涉及到对成品进行适当的管理和监控，以防止在维修过程中发生意外碰撞或污染。

为确保维修工作的顺利执行，确保参与采购的承包商能够全面了解项目实际情况，在开展采购时通常会组织现场踏勘，进而有效避免合约纠纷风险，保障合同履行的稳定性与可靠性。

2.公共维修基金项目采购特性分析

（1）利益相关方多元

在公共维修项目的采购过程中，涉及多个相关主体的协同合作。首先，建设主管部门和财政部门承担着监管职责，他们主要负责对资金的使用进行严格的监督和管理，确保资金的合理分配和有效使用。其次，业主大会是决策者，他们负责决定维修资金的具体使用方案，以满足业主们的共同需求和期望。再次，物业服务企业承担组织实施招标采购的任务，并且在实施过程中要切实贯彻公平、公正、公开的采购原则，为维修项目顺利进行提供保障。最后，承建单位作为执行者，负责具体的维修工作，他们的工作质量和效率直接影响到维修项目的最终效果。

在项目招标采购阶段，须基于所有相关方的利益考量，提前深入掌握各方的具体需求与期望。在此基础上，确保采购信息的及时共享与透明，从而有效避免信息不对称可能引发的冲突与矛盾。

（2）资金性质特殊

公共维修资金与国有资金有着明显的区别，它是来源于业主们共同缴存的费用，并不属于国有资金，但却具有集体或共有属性。这种资金的使用并不完全掌握在政府监管部门手中，而是由业主们自行决定其使用方案。与此同时，公共维修资金也不同于物业管理费，后者是由物业公司完全支配和使用的，而公共维修资金则需要受到政府部门的监督和管理。

公共维修资金的特殊之处在于，它属于公共性质资金，既需要接受政府部门监督管理，又融合了物业管理费可以自主决定使用方案的属性。总的来说，公共维修资金是一种独特的资金形式，既需要在政府部门的监督管理下使用，又允许业主们自行确定其使用方案。在招标采购前，物业服务企业或者相关业主需按照《住宅专项维修资金管理办法》依规落实专项资金到位的相关程序事宜，以满足采购项目资金来源已落实的前提条件。

（3）启动条件严苛

在住宅专项维修资金划转至专户管理银行之前，必须确保项目在住宅专项维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主以及占总人数三分之二以上的业主同意物业服务企业或相关业主根据维修和更新、改造项目提出的资金使用建议。收集和汇总业主同意的意见需要耗费大量的人力和物力资源。具体来说，工作人员需要逐户走访，解释专项维修资金的使用意义、程序和细节等，收集业主的书面同意意见，不仅耗时耗力，还可能面临业主不配合等情况。

而当住宅专项维修资金划转至专户管理银行，由业主大会管理之后，物业服务企业需要提出具体的使用方案。使用方案应当详细列出拟进行维修和更新、改造的项目，费用预算，列支范围，以及在发生危及房屋安全等紧急情况或其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况下的处置办法。编制这样一个使用方案需要具备各方面的专业知识，包括建筑工程、工程造价和财务等方面。物业服务企业需组织专业团队，进行详细的现场勘查、评估和预算编制，确保方案的科学性和可行性。此外，使用方案还需要经过业主大会的审议和批准，这又是一个复杂的过程，需要充分的信息披露和透明的决策机制，以确保业主的权益得到保障。

因此，使用公共维修基金的招标采购项目须广泛且充分地征求业主的意见与建议，同时，采购方案应当严格依据既定的使用方案以及物业服务企业所提出的相关要求制定，以确保采购流程及采购结果高质高效。

1.利益相关方多，沟通困难且效率低

在公共维修项目的采购过程中，由于涉及多个相关利益方，沟通复杂和效率低等问题尤为突出，主要体现在以下几个方面：

（1）利益诉求方多元：各利益相关方（如建设行政主管部门、财政部门、业主大会、物业服务企业、承建单位）在项目招标采购及合同履约过程中拥有不同的角色，考虑问题角度各不相同，相关利益诉求差异较大，导致诉求可能相互冲突或难以协调，沟通过程需要进行利益平衡和妥协，从而增加了沟通难度和降低了沟通效率。

（2）信息不对称：不同利益方之间在信息掌握上存在显著差异，如建设行政主管部门和财政部门可能拥有更多的政策信息和资金数据，而业主大会和物业服务企业则更了解具体需求和实施细节。这种信息不对称增加了沟通难度，需要更多的时间和资源来确保信息的准确传递和共享。

（3）沟通机制不健全：缺乏有效的利益相关方沟通机制和明确的沟通流程，可能导致信息传递不畅、责任推诿等问题。

（4）决策过程复杂：由于决策权在业主大会，且要达到一定的数量的业主同意比才能通过决策，故决策过程复杂且漫长。收集和汇总业主意见的过程耗时耗力，且容易受到业主不配合等因素影响，进一步降低了沟通效率。

2.专业力量薄弱，影响维修方案合理性和采购规范性

（1）在住宅出现维修需求时，物业公司及业主大会由于缺乏专业的技术人员，难以精准判断维修的范围与方式，进而在维修方案的制定与执行上显得力不从心；不仅影响了维修决策的效率与准确性，还直接关联到维修成本的大幅波动。以漏雨问题为例，其维修方案的确定涉及多个维度，包括但不限于维修范围的界定（局部维修与全面维修的选择）、维修技术的采用（如传统修补与现代防水技术的对比）、以及维修材料的选取等，这些决策因素均对最终的维修费用产生显著影响。局部维修可能成本较低，但可能无法从根本上解决问题，导致问题反复出现，长期来看反而增加了维护成本。而全面维修虽然初期投入较大，但若能彻底解决隐患，则可能带来更长久的使用效益。此外，维修方案的不合理不仅关乎成本，更直接关系到维修效果。

（2）业主大会在招标采购方面的能力不足，导致其在在使用方案、资金管理、采购需求以及合同关键条款的制定上缺乏必要的专业深度，进而在很大程度上影响了公共维修项目的效果和公众满意度。如何在满足大多数人需求的同时，也不忽视少数人的合理诉求，是业主大会认真思考和解决的问题。如果不能妥善处置，将导致采购过程规范性不足且缺乏效率。

3.评审标准适用性不足，影响采购择优效果

采购需求（技术要求）以及合同履约等条款直接影响到评审标准的制定。受业主大会和物业服务企业招标采购专业能力不足因素影响，使得采购需求以及合同条款制定可能存在标准不适用、含糊不清或具有较强的倾向性等问题，导致评审指标难以细化量化且不具有针对性，难以通过评审基于客观、公正的原则选择最优的承包商，造成资源的浪费以及不能达成项目目标。

4.采购信息公开程度不高，削弱市场竞争性

公共维修项目采购，较多采取邀请采购的形式，邀请单位（承包商）通常是业主大会或者物业服务企业内部推荐产生，难以形成充分的竞争，且容易产生廉洁风险，进而影响采购竞争的公平、公正，降低承包商的积极性，难以选择出更优的承包商。为了达到项目建设目标，应加大信息公开力度，扩大竞争范围，让更多的承包商能够有机会参与项目，形成充分竞争，以便实现公共维修项目的建设目标，进而推动整个行业的健康持续发展。

5.验收组织不规范，存在较大安全隐患

公共维修项目实施完成后，无专业验收工作，无法保障项目质量，使项目可能存在各种安全隐患和问题，从而导致安全事故的产生，威胁业主的生命和财产安全。为了确保业主的生命财产安全，项目实施完成后，应当由专业的单位进行严格的验收工作，以确保每一个环节都符合质量和安全等标准。

1.建立高效沟通协商机制，提高沟通效率

由业主委员会牵头搭建覆盖物业服务公司、业主代表、采购代理机构、专家等相关利益方的沟通协商机制，有条件的可以建设具备信息发布、搜索筛选、共享交流、整合管理、隐私保护、数据分析、供应商管理与评估功能的信息共享平台，为提高沟通效率、打破信息壁垒、及时高效推进招标采购工作进程等创造条件和提供支持。

2.引入专业代理机构，规范采购作业行为

为增进业主大会和物业服务企业的专业能力，应委托专业的代理机构协助制定科学可行的使用方案，履行专业的采购作业程序：

（1）针对项目需求明确、金额较大、内容较复杂、周期要求不强的项目，可使用公开招标方式进行采购。从招标文件的编制、发布，到投标、开标、评标、定标等环节，严格遵循招标投标法等相关法律法规的规定。确保采购过程的公平、公正、公开，防止腐败和暗箱操作。通过发布招标公告，吸引众多潜在供应商参与竞争，打破了信息壁垒，使符合条件的供应商平等获取采购信息，能够有效降低采购的成本，提高工程质量。

（2）针对采购需求较明确、金额较小、内容较复杂、周期要求较严格的项目，可使用竞争性磋商方式进行采购。鼓励供应商在磋商过程中提出创新性的解决方案和技术方案，在采购过程中，采购主体可以与供应商进行多轮磋商和交流，充分了解供应商的情况和项目需求，对供应商的技术方案、商务报价、售后服务等多个方面进行综合评估，从而做出更科学的采购决策。

（3）针对采购需求较明确、金额较小、内容较简单、周期要求严格的项目，可使用竞争性谈判方式进行采购。应允许采购主体与供应商进行多轮沟通和谈判，根据项目的实际情况和特殊需求，灵活调整实施方案，助力采购实现物有所值，切实提高采购资金的使用效率，保障项目周期。

（4）针对重复性强、内容简单、小额零星的项目，可使用框架协议入围方式进行采购。将一定时期内重复和分散的同类工程、进行整合归并，形成批量规模优势，对可执行项目的供应商进行入围采购，并签订框架协议，通过“集中采购、分散实施”的模式，实现效率与合规的平衡、成本与质量的兼顾。

此外，专业采购代理机构还需加强对业主的政策宣贯与专业培训，以增进其对政策法规、采购流程、工程建设及验收、物业管理等方面的理解与参与度；优化业主大会的组织架构，如让具有相关专业背景的业主加入业主大会，确保其运作更为高效与透明；强化业主委员会的职能，使其在决策与管理过程中扮演重要角色。

3.建立适用的评审机制，提高采购质量

首先，业主大会和物业服务企业应借助专业机构力量，制定详细清晰有针对性的采购需求（技术要求）、编制合理可行的工程量清单及招标控制价以及合同关键条款，包括但不限于工期、质量标准、‌建筑业企业资质‌及人员资质、施工期间的文明施工、消防安全、动火安全、材料设备品牌档次要求、环境保护以及扰民民扰要求等项目核心要素内容。

其次，根据采购需求及合同条款要求，构建评审标准框架及评审的主要维度与关键指标，确保评审标准全面涵盖价格、商务和技术三部分。其中，商务部分可根据项目情况设定企业业绩、财务状况、信誉情况、项目管理机构等评审指标；技术部分可设定施工方案与技术措施、质量管理体系与保证措施、安全防护、文明施工、消防、保卫和绿色施工保障措施、施工进度计划与保证措施、主要材料、设备、构件的用量计划与保证措施等评审指标。

再者，对评审标关键指标进行细化量化，确保评审指标可操作性强。根据各个公共维修项目的特点，制定符合项目特点的评审体系与指标。评审过程做到公平公正，以提高采购质量。

4.提升采购信息公开程度，增强项目市场竞争性

首先，建立健全信息公开机制，确保所有与采购相关信息及时、准确在相关媒体上公布，并在业主微信群中公布以及将相关信息张贴在公示公告栏中，鼓励有能力有资质的潜在承包商参与竞争。

其次，公布内容除依法必须公布的内容外，可增加包括项目背景、需求目标、使用方案、施工条件、费用安排等，以便承包商能够全面了解项目情况，制定详细有针对性的实施方案。

再者，可以倡议业主委员会、物业服务公司、业主代表等项目利益相关者积极邀请有实力、有信誉、有优势的承包商参与采购活动。

5.强化验收收口管理，消除安全隐患

建立严格的验收流程和监督机制，聘请专业部门或者专业人员组织验收，应确保验收范围全面，验收标准符合相关验收规定，验收组织程序合规。此外，还应建立维护和检修制度，确保项目长期安全运行，消除安全隐患，保护人民财产安全。如确保质保期为法律规定的最长年限。竣工验收后，施工单位应及时将项目施工有关资料移交物业公司，做好后续维保的技术交底工作，以便质保期结束后，物业公司能够顺利进行维修维保工作。

随着房屋住宅的老龄化趋势加剧，住宅共用部位和共用设施设备维修问题日益凸显，公共维修项目已进入高频采购阶段。当前，公共维修采购项目在使用方案、采购流程以及实施阶段面临各种问题。本论文从建立沟通机制、规范采购行为、提升采购择优效果、加强采购公开力度和严格规范履行验收等方面提出了方向性建议。为了能够有效推进和指引公共维修项目采购合规、规范和高效推进，未来可以在采购策略、组织方式、运行机制、绩效考核等方面开展专项和系统性研究。